• סוגי המשכנתא ומה עדיף?

יש מספר קטגוריות של משכנתאות, כשההבדל ביניהן הוא בסיס ההצמדה: מסלול צמוד מדד (בריבית משתנה או קבועה), מסלול שקלי - על פי ריבית הפריים, ומסלול צמוד מט"ח. ניתן לקחת תמהיל של מספר מסלולים. למעשה, מסבירים בטפחות, למעלה מ-70% מנוטלי המשכנתאות מעדיפים כיום לקחת הלוואה המשלבת יותר ממסלול אחד. התמהיל הפופולרי לדבריהם, הוא 33% בריבית קבועה, 33% בריבית משתנה במסלול ריבית הפריים,  -34% במסלול ריבית  משתנה (משתנה כל 5 שנים) או קבועה צמודת מדד.

• ריבית קבועה: מומלץ לשונאי סיכון

היתרון של המשכנתא צמודת המדד בריבית קבועה הוא בכך שההחזר החודשי ידוע מראש ונשמר לאורך חיי ההלוואה למעט השפעות המדד. המסלול מאפשר התחלת תשלום קטן הגדל עם הזמן וההכנסות, ולכן הוא מתאים לזוג צעיר בתחילת דרכו. החיסרון שלה הוא בכך שאם תרצו לפרוע את המשכנתא בסילוק מוקדם - ייתכן שתאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם, אם הריבית בשוק בזמן שפרעתם את המשכנתא נמוכה מהריבית בה לקחתם את המשכנתא.

מומלץ מאוד בתקופה דומה לתקופתה הנוכחית שבה שיעור הריבית בשוק נמוך מאוד ובכך לשריין את הריבית לאורך תקופת ההלוואה

חסרונות-
1. עשוי להיות עמלת פירעון במקרה של פירעון מוקדם.
2. חשוף לעליית מדד המחירים לצרכן לכל תקופת ההלוואה.

היתרון של המשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה הוא בכך שההחזר החודשי ידוע מראש ונשמר לאורך חיי ההלוואה. יתרון נוסף במסלול זה הוא שקרן ההלוואה בכול חודש קטנה ואינה חשופה לשינויים חיצוניים.

חסרונות-
1. הבנק מתמחר מראש שיעור אינפלציה צפוי ולפיכך שיעור הריבית גבוה יותר.
2. בריבית קבועה לא צמודה ההחזר החודשי מראש מתחיל בסכום גבוה יותר.
3. במקרה של פירעון מוקדם עשוי להיות עמלת פירעון (במידה וממוצע הריביות שבנק ישראל מפרסם יהיה נמוך יותר מהריבית שרכשתם)

• ריבית משתנה: מומלץ כשהריביות בשוק גבוהות
  

במסלול צמוד מדד בריבית משתנה - הריבית נקבעת לתקופה הראשונה בלבד (שנה/שנתיים/שנתיים וחצי/חמש שנים), ולאחר מכן משתנה בהתאם לריבית שנוסחתה מודעה ידועה מראש. ההלוואה מתאימה בתקופה שהריביות בשוק גבוהות והצפי הוא שהן ירדו בקרוב. הריבית, בתקופה הראשונית, בדרך כלל נמוכה מהמסלול של הריבית הקבועה.

ניתן לבצע פירעון מוקדם בנקודת היציאה ללא עמלת פירעון מוקדם, ולכן היא מתאימה במיוחד לאנשים שיש להם באופן מחזורי וקבוע אפשרות להחזרת כספים.
חיסרונות-
1. חוסר וודאות לגבי שיעורי הריבית העתידיים.
2. חשיפה לעלייה במדד המחירים לצרכן.
לא מומלץ לשונאי סיכונים.

• הלוואה שקלית: ניתנת לפירעון בכל עת
  

בהלוואה זו ההחזרים נגזרים מריבית הפריים, שהיא 1.5% מעל הריבית המוניטרית של בנק ישראל (כיום 3.25%). יתרונה - המסלול ניתן לפירעון בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם. כמו כן הקרן נשארת תמיד נומינלית, ללא הצמדה למדד.
יתרון נוסף- בהלוואה מסוג שכזה קרן ההלוואה בכול חודש קטנה.

היא משתנה בהתאם לריבית הפריים בלבד. לאורך זמן ועל בסיס ההיסטוריה סך התשלומים במסלול זה נמוך בדרך כלל מאשר בהלוואות צמודות.

החיסרון– תנודתיות חשופה לשינויים אחת לחודש בהתאם להחלטת נגיד בנק ישראל כך שהשינוי בכל חודש עשוי להיות משמעותי יותר מהלוואה צמודת מדד.

• מסלול צמוד מט"ח - זהירות: תנודתית
  

בעיקר מדובר על הלוואות צמודות לדולר, אבל יש גם הלוואות צמודות אירו או מטבעות אחרים. גם במסלול זה הפירעון המוקדם נעשה ללא עמלת פירעון מוקדם. הריבית במסלול זה מבוססת על ריבית הליבור הנקבעת בשוק היורוקרנסי בלונדון ומשתנה כל 3,6 או 12 חודשים, כפי שנקבע בהסכם ההלוואה.

כדאי להיזהר - השינויים בהחזר החודשי במסלול זה עלולים להיות מאוד חדים, בהתאם למטבע. המסלול מתאים במיוחד לנהנים מהכנסות במטבע חוץ או שהכנסתם צמודה למטבעות אלו.

• החלטתי לקחת משכנתא. כמה לקחת מבלי ש'אקרוס'?
  

יש להתאים את המשכנתא ככל שניתן להכנסות ולצפי ההכנסות שלכם.

כלל אצבע הוא שסכום ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מהמשכורת של נוטלי המשכנתא. לצורך בחינת יכולת ההחזר שלכם, ידרוש מכם הבנק תלושי משכורת ודפי חשבון של 3 חודשים אחורנית.

כככל, ככל שאחוז המימון, אותו חלק שהבנק מממן מתוך העסקה, נמוך יותר, ויכולת ההחזר שלכם טובה יותר, תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.

רוצים לדעת כמה תידרשו לשלם מדי חודש על המשכנתא הדרושה לכם? או - יש לכם 2,000 שקל לחודש להחזרי משכנתא ואתם רוצים לדעת כמה כסף תוכלו לקבל? כל התשובות במחשבון
הזה של חברת מספיק.

• שילמתי ושילמתי, והקרן רק עולה. למה?
  

החישוב על פיו מבוצעת העסקה, מבוסס על לוח שפיצר. עיקרו הוא תשלום קבוע ואחיד לאורך חיי ההלוואה כאשר מרכיב הריבית בתשלום הוא גבוה מאוד בתחילה, ביחס למרכיב הקרן. עם הזמן, מרכיב הריבית הולך וקטן, ומרכיב הקרן הולך וגדל. נהוג לומר כי עד מחצית מחיי ההלוואה שולמו כ-60% מסך כל הריבית התקופתית בהלוואה.

בהלוואות צמודות ובעיקר ארוכות, לאור האמור לעיל, כל עלייה במדד מגדילה את הקרן, ולכן גם את התשלום החודשי.